Основные положения о жилье в кодексах
Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.
Прежде чем рассмотреть положения в вышеперечисленных кодексах, необходимо определить, что жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
Гражданский кодекс РФ
Основные положения содержит Гражданский кодекс. Следует проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Первое регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда они являются предметом экономического оборота, второе — отношения, возникшие в результате использования жилья, и целый ряд других моментов, например его эксплуатацию.
Возникновение права собственности на жилое помещение
Гражданский кодекс РФ предусматривает формы собственности на имущество, среди которых жилое помещение. В Российской Федерации существуют частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
В части первой ГК РФ определены основания приобретения права собственности. Среди них — право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Статьей 219 ГК РФ специально предусмотрено, что такое право возникает с момента государственной регистрации.
Члены жилищных кооперативов приобретают право собственности на жилье только после полной оплаты своего паевого взноса.
Основанием возникновения права собственности на жилое помещение могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки по отчуждению имущества.
Дано определение самовольной постройке: жилой дом, другое строение, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Последствие заключается в том, что лицо, предпринявшее несанкционированные действия, не приобретает на постройку права собственности и не может совершать с ней сделки.
Возможно получение аналогичного права в силу приобретательной давности. Лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности — оно возникает с момента государственной регистрации (статья 234 ГК РФ) — на него.
Основания прекращения права собственности на жилое помещение
Право собственности прекращается при отчуждении жилого помещения, его уничтожении, гибели или при утрате данного права. Принудительное изъятие не допускается, кроме случаев, когда на законных основаниях производят взыскание по обязательствам должника, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. Имущество изымают путем выкупа или продажи с торгов, конфискации, реквизиции.
Предусмотрено прекращение права собственности на жилое помещение, если владелец использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. В этом случае орган местного самоуправления может потребовать от собственника устранения нарушений, а если они влекут порчу помещения, также назначить срок для ремонта. Если владелец продолжает свои действия, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (статья 293 ГК РФ).
Найм жилого помещения
Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, связанные с наймом жилого помещения. Часть первая ГК РФ, определяя объем прав и обязанностей собственника жилья, указывает на то, что он владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с назначением последнего. При этом наряду с другими правами в кодексе прописано право собственника сдавать жилое помещение на основе договора (статья 288 ГК РФ).
Часть вторая ГК РФ регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во временное пользование и владение.
В соответствии с Гражданским кодексом найм жилого помещения подразделяют на социальный и коммерческий. Глава 35 в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится к договору социального найма.
Кроме того, ГК РФ регулирует отношения, возникшие в результате приобретения жилого помещения. Отдельной главы, посвященной этому вопросу, нет, но параграф третий главы 30 «Продажа недвижимости» предусматривает в качестве предмета договора купли-продажи квартиру, жилой дом, а также определяет форму договора и предписывает обязательную регистрацию перехода права собственности.
Помимо прочего в статье 558 ГК РФ, специально рассматривающей вопрос продажи жилого помещения, зафиксировано существенное условие, в соответствии с которым в договоре купли-продажи необходимо указывать перечень лиц, сохраняющих свои права пользования жильем после его продажи.
Существенным условием является также определение в договоре цены жилого помещения. В случае его несоблюдения договор считается незаключенным (статья 555 ГК РФ). Кроме договора купли-продажи приобрести жилье можно по договорам мены (глава 31 ГК РФ) и дарения (глава 32 ГК РФ). Часть третья раздела пятого «Наследственное право» Гражданского кодекса посвящена нормам наследования. Жилое помещение приобретают также по праву наследства. Наследование возможно по закону и по завещанию. Нормы главы 62 устанавливают порядок составления завещания, его форму и другие предъявляемые к нему требования. Глава 63 ГК РФ отведена наследованию по закону. Здесь определена очередность наследников.
Жилищный кодекс РФ
Действующий Жилищный кодекс РСФСР был принят 1 января 1984 года. Его нормы применяют лишь в той степени, в которой они не противоречат законам, утвержденным позже.
Кодекс предусматривает порядок предоставления, приобретения и пользования жилыми помещениями. Возникающие по поводу жилья отношения могут регулировать Российская Федерация и ее субъекты, так как жилищное законодательство находится в их совместном ведении.
Вопрос приобретения жилого помещения рассмотрен в основном в нормах гражданского законодательства.
Предоставление жилого помещения
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального фонда. Жилищный кодекс предусматривает основания для признания граждан таковыми: обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже нормы; проживание в жилом помещении, не отвечающем санитарным и техническим нормам; проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, в случае если в их составе имеются люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно; проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; проживание в общежитиях.
Субъектами РФ могут быть предусмотрены иные основания для признания граждан нуждающимися в жилом помещении помимо вышеперечисленных (статья 29 ЖК РФ).
Очередность предоставления жилых помещений
Жилые помещения предоставляют гражданам, стоящим на учете, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилья. Граждан, являющихся перво- и внеочередниками, включают в отдельные списки.
Жилищный кодекс определяет граждан, имеющих право на перво- и внеочередное получение жилья. Так, например, к первоочередникам относят инвалидов I и II группы, инвалидов ВОВ, лиц, страдающих тяжелыми формами хронических болезней, и других. Внеочередниками признаны граждане, жилище которых непригодно для проживания в результате стихийного бедствия, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также иные категории населения.
Пользование жилым помещением
Глава вторая ЖК РФ посвящена пользованию жилыми помещениями. В основном она содержит нормы о социальном найме, правах и обязанностях нанимателей, например, к последним относят обязанность вносить квартирную плату, оплачивать коммунальные платежи.
Плюс ко всему предусмотрены нормы относительно выселения граждан из жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном фонде. Данную процедуру производят по решению суда. Ее проведение также допустимо в административном порядке, если гражданин самоуправно занял жилье. Выселение могут осуществлять с предоставлением другой жилплощади или без него. В первом случае это происходит, например, в связи со сносом или переоборудованием дома, освобождением зданий, грозящих обвалом, и так далее (предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше того, которое ранее занимал гражданин, отвечать санитарным и техническим нормам). По второму принципу выселение допустимо, когда гражданин занял помещение самовольно.
Налоговый кодекс РФ
Если вы являетесь собственником жилого помещения, то вам необходимо ежегодно платить налог на имущество с физических лиц (статья 15 НК РФ). В самом кодексе не прописаны порядок уплаты и элементы налогообложения по налогу на имущество. Их регулирует Закон «О налоге на имущество с физических лиц». Ставка налога зависит от инвентаризационной оценки жилья. Помимо этого в кодексе предусмотрены налоговые имущественные вычеты для граждан в связи с приобретением или отчуждением жилья (статья 220 НК РФ).
Земельный кодекс РФ
Жилой дом, которым вы владеете на правах собственника, дает вам преимущество в приобретении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт третий статьи 35 ЗК РФ).
Саглара АДЬЯНОВА
Источник: realty.mail.ru
